近来一直有很多专家包括房地产界的大佬都出来吆喝说，中国楼市开始出现拐点，让“拐点”一词大为盛行，围绕“拐点”的争论也一直没有间断过。中国房地产市场真的出现拐点了吗？到底什么是“拐点”呢？从字面意思理解，“拐点”意味着趋势转折，以近年来房价步步走高的趋势来讲，出现拐点应该意味着房价开始走向下降。

也许有些地方的房价的确出现了降幅，但我认为，不能简单的把个别地方楼市房价出现降幅作为楼市出现拐点的依据。从现有的情况来看，房价下降只是媒体的个别调查，没有官方的统计数字佐证。我觉得象有些专家表示的那样：“正进入调整期，但判断房价出现拐点尚早。”这种表述是较为科学的。个别城市的个别调整，根本不能说明全局性的问题。

我们众所周知，中国这几年实行了许多针对房地产的调控政策和措施，但每次调控的结果都是房价越来越高。如今多年不见效果的各项调控政策，突然之间对房地产市场产生了巨大能量，是一件不可能的事情。以家庭为单位界定第二套房和收缩银根的做法，固然可以被解读为“压倒房地产市场的最后稻草”，但面对住房的刚性需求、面对物价上涨的情况下而银行负利率明显的状态、面对为了不让自己手中的钱贬值不得不投向房地场市场的民众、面对从来都是积极化解调控政策影响的地方政府等等，刚刚出台的调控政策的效力，仍然有待观察。

其它城市暂且不论，但据我了解的是，威海房价还在上涨，却是不争的事实。就我个人认为，威海的房价远没达到它的波峰，只要它和一线城市的房价存在着巨大价差，这种上升的空间就始终存在。个中原因有很多，比如地方政府加速城市现代化发展的需要，比如我们天然的地理区位优势等。对于普通老百姓，都盼望着房价能够下落，这种心情是可以理解的。也许目前国家出台的一系列政策在一定程度上会抑制房价的过快增长，但这也只是抑制，要想让它真正降下来，必须从根上解决。这“根”就是我们现行的土地供给制度。

我们先分析一下，房价的构成到底有哪几块？简单的可以分为四大块：土地成本+建筑成本+各种税费+开发商利润。在这几大块里，商家赚取利润的行为是无可厚非的，因为只要从事这个行业，开发商的目标就是追求利润。咱先抛开开发商的利润率的问题不谈。因为开发商的利润大小往往是取决于前几项的成本构成。而前三项当中，建筑成本和税费相对来说是一定的。也就是说大家只要盖一样的房子，这两项差别不大，这是一个普遍的标准，而惟一最大的变数就是土地成本。毫不客气的说，现行的土地招拍挂政策是房价上涨的最根本原因。

首先，现行的土地招拍挂办法，扭曲了土地应有的价格。我国现行的开发用地供给方式，把价格作为获得土地的唯一手段，谁出价高就给谁。而不是像一些发达国家或地区那样有个综合评价体系，价格只是其中一项且不一定是最主要因素。这种按单一价格进行土地出让的方式，严重地扭曲了土地的价格，使我国这种以建设民众自住为主的土地供给，变成完全由供求关系来决定地价，使土地成本在房价中的比重无限上升。在由政府完全控制土地一级市场的中国，这种简单做法，既不符合实际，也是不科学的。在不少城市，土地成本超过建筑成本现象随处可见，甚至楼面地价超过当地房价的也时有发生，这是极不正常的现象。

其次，现行的土地招拍挂办法，为开发商哄抬房价提供了温床。开发商从一级市场以远远高于土地实际成本的价格获得了土地，在目前中国住房需求旺盛的条件下，是不会自己消化这个成本的，必然转嫁给购房者。实际上，开发商们为了获得赖以生存和赚钱的土地而不惜成本地哄抬地价，并没有得到经营压力或惩罚，得利的是各个地方政府。尤为严重的是，开发商们在哄抬地价让政府满意后，借机又哄抬房价。以地价上涨为由，大幅提升房价。不仅将地价高成本转移给了购房者而且借机赚取了房价上的暴利，回头把房价高的责任推向了政府，说政府高地价推高了房价。房价畸高就这样恶性地形成了。

近年来，各城市政府在出让土地上获得了极大的好处。不少城市打着“经营城市”这块招牌，大肆不顾旧城文化保护和被拆迁户反对甚至抗议进行所谓旧城改造实则让政府获得城市黄金土地；不顾失地农民的生存和生活进行所谓“新农村建设”大规模地“经营土地”谋利。现在各城市政府的财政收入中非税收入的急剧增加，主要就是土地收入的增加。现在各地城市政府的业绩支撑点，很大一部分来自于经营土地的收入。过去，老百姓坚决反决过去土地出让中的私下交易，因为大家都痛恨腐败。自九十年代开始的土地公开招拍挂制度，受到人们的普遍欢迎和认可是因为比过去的协议出让土地时代大大地前进了一步。但遗憾的是，这样一个办法被简单地运用了，而且没有随着出现的新情况给予补充和修正。把这个办法简单地推向极至，看似公开公平，与政府应该担负起关注民众住房的责任相比，实则是不负责任的。

当然，土地价格的上涨不是惟一的因素，随着物价的上涨，建筑成本也在不断上涨，同时各种税费也在不断的增加，也都是房价上涨的理由。而开发商是需要足够的利润的，不断上涨的房价最终还是得由消费者来买单。回到前面文章的论点，就当前的局面来看，判断楼市出现“拐点”的言论的确尚早。单纯的要求开发商降低房价的行为也是不切实的，也许政府可以通过控制开发商的利润率，来抑制一下房价，但如果不从根本上解决房价成本构成这一重大的问题，一切都是雾里看花，水中捞月，老百姓还是得不到最大的住房实惠。

老百姓期待着政府真正拿出强有力的措施改变这种局面，我们提出变革现行的土地招拍挂制度，不是要否定它进步和公开公正的一面，而是要完善它，使它真正成为政府关注民生帮助实现住房梦想的重要手段。